;Wo. 2649 DE GROENE AMSTERDAMMER VAN 10 MAART 1928 15 Goud en Huizee door C. A. KLAASSE Beurs-spiegel Wat Goud is ah standaard van muntstelsels kan Vast Goed zijn als basis van het zakelijk crediet. Maar ook Va&t Goed zal door een inflatieverschijnsel huurwetjevinj aan realiteit als onderpand inbo^tan. Hollandsche pandbrieven boven Duitsche. Gouden" Daken. T NDIEN men een baakbiljet heeft dat is uitgegeven door de Regeering van oenig land, dan kan men zich gelukkig prijzen een Staats schuldbewijs in handen te hebben; bezit men een bankbiljet dat geëmitteerd is door een particuliere ?centrale.bank, zonder eenige staatsgarantie, dan is men na oppervlakkige beschouwing geneigd aan te nemen dat do zekerheid, die zulk een papier verschaft geringer is dan een staatsmuntbiljet. Het is echter zeer wei mogelijkdat de bezitter van ?een niet gegarandeerd bankbiljet daarin een veel waardevoller, en waardevaster papier heeft dan «en staatsbiljet soms kan zijn. De intrinsieke ?waarde van papiergeld ligt in het actief dat het biljetten emitteerende lichaam als dekking daartegenover heeft. En wanneer nu het actief der centrale bank uit bovengenoemd voorbeeld is samen gesteld uit goud, dan is het fundament, waarop haar circulatie berust, ongetwijfeld veel hechter dan ingeval een regeering tot stijving van de schatkist en dekking van begrootingstekorten biljetten uitgeeft. Zooals door de plaats die het goud inneemt in het internationaal betalingsverkeer, dit metaal voor velen als het meest soliode fundament voor elk monetair stelsel wordt beschouwd, zoo kan men ook grond en huizen, als hebbende een schier onaantastbare waardefunctie in het economisch leven, als de meest stevige grondvesten voor kredietverstrekking kenmerken. Is er nu inzake pandbrieven, afgezien van do muntverzwakking op zich zelf, (en zelfs nog wel nadat do inflatie heeft opgehouden) toch ook eonig onderscheid tusschen inflatie-landen en goud-landen ? De intrinsieke waarde immers van de schuld brieven van hypotheekbanken is gebaseerd op de waarde en securitoit der vorderingen van die instellingen, dus feitelijk op de waarde der on derpanden voor die leeniiigen verbonden. * * * Bij m'j op karntoor komt een handelsman met wien wij zeer bevriende relaties onderhouden en gaarne zaken doen. Nu wil hij plotseling en op langen teim'jn een aanzienlijk bedrag opnemen. Wij kennen 's mans 'zaken: ze zijn prima. Zijn vorderingen zullen wel goed zijn, maar welke zekerheid bieden zij ons? Welke absolute zekerheid dat er tegenover ons voorschot aan hem, een zekere tegenwaarde steeds aanwezig blijft? Meneer, zegt hij, maak U niet ongerust, ik heb huizen. Vrije en onbezwaarde huizen, die niet -alleen een vaste waarde vertegenwoordigen, maar ook geregeld zoo veel opbrengen als ik U schuldig ben wegens interessen over het bedrag, dat ik bij U zal opnemen. Ziet hier de aller eenvoudigste grondvorm van het allersecuurste crediet. Van een crediet dat door een vaste waarde, dus als het ware door goud" gedekt is. Hoe nu wanneer door ernstige wettelijke be palingen de rente-opbrengst dezer panden be teugeld en aanzienlijk beperkt is en op den duur dus de waarde" dezer panden vernündeit? Stelt men nu het hypothecair credietwezen in landen, waar het inflatiespook heeft huisgehouden, PANDBRIEVEN BEURSKOERS , DIRECTIE M?5J.VANZlJST-M? J.F. VERSTEEVEN tegenover dat in landen met edelvaluta", dan zal men zich dus de vraag moeten steller of in een van beide categoriên wellicht do onderpandswaarde een moor adacquate dekking aan de hypotheek-schuldeischcrs biedt dan in de andere. Beschouwt men dit vraagstuk oppervlakkig dan komt men allicht tot do conclusie dat te dien aanzien van goon wezenlijk onderscheid sprake is. Men kan zich toch nauwelijks een hypotheekbank voorstellen die niot bij het verstrekken van voor schotten de noodige voorzichtigheid zal betrachten en niet esn behoorlijk margo tusschen getaxeerde verkoopwaarde en nominaal bedrag van de hypo thecaire leening in acht zal nemen. Indien men b.v. de statuten der Duitsche hypotheekbanken leest, dan treft men daarin nagenoeg steeds eon bepaling aan betreffende de maximale verhouding van voorschot en onderpandswaarde, waarbij steeds een zeer ruime margo wordt aangenomen. Desondanks is er een principieel verschil tusschon de dekking van hypothecaire leeningen en daarmede ook vanpandbrievon in ex-inflatie-landen, waar na tuurlijk een zeer inyrijpt.nde huurwetgeving heerscht, als b.v. Duitschland en Oostenrijk oonerzijds en do overige landen anderzijds. En zulks niet omdat de verhouding tusschen huidige verkoopwaarde 011 verstrekte leeningcii buiten proportie is, doch omdat de verkoopwaarde zelve van een zeer bijzonder karakter is. Over het algemeen kan zoowol voor Duitschland als voor Oostenrijk do huizenprijs worden gesteld op l/:-! tot 1/5 der vooroorlogscho goudwaarde. De huurprijzen zijn echter ingevolge do wetgeving op dat stuk, die zulk een vitaal doel van het economisch leven als de woningvoor/iening nog immer volkomen onttrekt aan do vrije ont plooiing van do krachten van vraag en aanbod, naar verhouding nog veel lager. Jri <!o meeste gevallen is do huurwaarde niet meer dan een fractie van den vooroorlogse! ion huurprijs. Afgezien van do devastatie in hot hypothecair credietwezen (waar men tot 14% hypotheekrente betaalt), bestaat er, nu de inflatie reeds lang tot hot verleden behoort, 011 de munteenheid binnen. de perken van do goudpunten is teruggebracht, via do huurregeliiig derhalve nog een. belangrijk residu van do inflatietoestandeii. En wel door het of f eet op de looneii dio voor eon belangrijk deel dienen ter bestrijding van kostenvan huisvesting?011 op de inkomens dor huiseigenaars, zoodat het geheele economisch leven van dio landen op kunstmatigen grondslag rust. (Nog veel vorder dan beide vorenge noemde punten werkt do huui'dictatuur door; door den invloed op de voor nieuwbouw te bo dingen prijzen wordt de kapitaalaanwending in do bouwnijverheid belemmerd, on door influoncooring van don intrestvoet do productierichting anders georiënteerd. Maar ter zake.) Bekijken wij het vraagstuk slechts van het gezichtspunt dor hypotheekbanken. Reeds dadelijk blijkt dat de verkoopswaarde der huizen in do onderhavige landen thans in eoti bijzonder licht komt te staan en in geenen deele moor berust op het rendement dat op basis der huidige huurprijzen daaruit wordt getrokken. Mot andere woorden: do huizenprijs is tot oen speculatieve iiroolhe'ul geworden en do hierboven uiteengezette economische recht vaardiging van het hypothecair crediet uit hoofde van het automatisch binnenvloeion van inkomsten, waaruit ronto on eventueel aflossing kan worden bestreden valt nagenoeg geheel weg. Do waarde dor verpande onroerende goederen is niet moor iets absoluut reëels. Het is niet meer over drachtelijk gesproken goud", maar hot is eon briefje" op een speculatief kapitaalsobject, waar van wol de rechten op alle theoretische manici-eii zijn gewaarborgd, maar waarvan do irii/inlc in hoofdzaak gebaseerd is op do hoop 011 de verwach ting dat binnou af/.ieubareu tijd normale vorDonderdag 8 April 1928. C* EDURENDE enkele dagen der afgeloopen weekperiodo is de aandacht geconcentreerd geweest op aandeelori H.V.A., dio een gevoelige reactie hebben te zien gegeven, waarna oen ge deeltelijk herstel volgde, om opnieuw voor oen terugslag plaats te maken. De oorzaak van die koorsboweging is niet te zooken in de rentabiliteitsverwachting, die men omtrent dit fonds koestert, doch de flauwe stemming is uitsluitend to wijten aan het bekend worden van het besluit tot uitgifte van oen 4J put. obligatieleening, groot in totaal ? 20 nüllioen, waarvan thans reeds / 10 millioen ter inschrijving worden aangeboden. Deze wijziging in do finaneieringspolitiek dezer vennootschap, dio in do laatste jaren steeds oen kapitaalsverhooging mot ? 5 milliooii heeft bewerkstelligd, welke a pari werden uitgegeven, heeft vele houders harer aandeden, teleurgesteld. Do beurs toch was gewoon geworden bij het dividend der II.V.A. do regelmatig woderkeerondo claim op to tellen, al is dat uit een oogpunt van rendementscalculatie natuurlijk niet toelaatbaar. Theoretisch toch daalt door aandeolomissie a pari de waarde van do uitstaande aandeden evenveel als de claim bedraagt, maar de practijk had nu eenmaal uitge wezen dat hot koersverlios na elke uitgifte zeer spoedig weer geheel was ingehaald, omdat dadelijk na aankondiging der emissie zich reeds oen aanmer kelijke stijging van den koors openbaarde. Do over wogingen die de Directie hebben geleid tot het inslaan van deze nieuwe richting in de finaricieriiigspolitiek zijn natuurlijk in duis ternis gehuld; men heeft daarover tor beurze en in do pers vele, meest uiterst onwaarschijnlijke, veronderstellingen gelanceerd. De meest vermake lijke daaronder is ongetwijfeld die, welke meent dat hot de Directie dor II.V.A. voel aangenamer zal zijn geld te leenen tegon 4£ pCt. dan daarvoor, door omissie van aandeden a pari, 30 pCt. to moeten betalen. Douce naivctc ! Niot onmogelijk lijkt het echter dat men meent dat ondanks de reeds zeer hoogo koers hot aandeel onderschat is, zoodat bij uitgifte hetzij a pari hetzij tegen zoo boogmogelijken koors, al dan niet mot claimrecht, voor do maatschappij daaruit niet gehaald kan worden wat eruit te halen is, en derhalve de rentelast de winstkans der nieuwe aandoolen zwaarder is dan door uitgifte van obligation, hoewel oogenschijnlijk op basis van het dividend over 1Ü26, dat ook over 1!)27 wordt tegemoet gezien, daarop door maatschappij en aandeelhouders gemeenschap pelijk do opbrengst van een emissie voor deze combinatie is te vindon door de claiimvaarde op te tellen bij den koers van uitgifte een. lager rendement, nog geen 4 p('t., wordt betaald. Uit hot prospectus kan men lezoii dat do kapitaals uitgaven in het laatste jaar omvangrijk y.ijii geweest en dat ook voor 1928 verdere uitbreiding op het programma staat, hetgeen tot do onderhavige uitgifte aanleiding heeft gegeven. houdingen op hot gebied van huurwaarde tegemoet gezien kunnen worden. Uit deze uiteenzetting blijkt to duidelijk mijn overtuiging dat onder do huidige omstandigheden do Nederlandscho pandbrief economisch boter gesecureerd is dan b.v. do Duitsche, dan dat ik uitvoerig behoef in te gaan op hot verweer togen mijn. betoog in oen der vorige nummers van dit blad van Mr. van Lier. Al is de juridische constructie onder de Duitsche wetgeving op de hypotheekbanken wellicht eetiigsziiis veiliger voor don houder der pandbrieven ik geef onmiddellijk toe dat voor zulk een constructie hier te lande veel minder aanleiding bestaat dan bij onze oostelijke naburen, hetgeen ik in den aanvang van mijn artikel over iiiheomsoho pandbrieven hel) gemeend te onderstreepeii onder do vigeur der Duitsche huurwet geving is do economische zekerheid daarentegen uitgesproken zwakker, zoodat een vergelijking tusschon beide categoriên pandbriovoii m.i. ton voordoolo van don Nedorlandsolu-ii schuldbrief moot uitvallen. Met genoegen grijp ik dan ook deze gelegenheid aan een misverstand, dat wellicht ook bij andere lezers is gerezen, uit den weg te ruimen.