2947 De Groene Amsterdammer van 25 November 1933 17 Huren omlaag C. A. Klaasse '> l:H ?;,' t' Kj» i Een onopgelost probleem Luider en luider wordt de roep om verlaging der huishuren. Allerwege gaan de inkomsten omlaag, loonsver lagingen worden doorgevoerd, mede met de motiveering dat toch ook de kosten van levensonderhoud verlaagd zijn, maar deze zoo bijzonder belang rijke factor in het uitgaafbudget blijft als verstard. Wanneer nu de vermindering der inkomens als tij delijk werd beschouwd, dan zou men zich nog wel verzoenen met de consejuentie van het feit, dat, zooals elk bedrijf, ook het leven vastelasten" heeft, maar meer en meer rekent men toch met de kans of zelfs waarschijn lijkheid; dat we ons moeten instellen op een blijvend lager peil van geld inkomens en prijzen. Ook de regeering is trouwens voor dit vraagstuk niet blind. Ik wil .nu even in het midden laten, dat het niet weinig paradoxaal aandoet, wanneer een regéering, die eenerzijds al het mogelijke doet om de prijzen der levensmiddelen op te schroeven en aldus dat deel van <Je kosten van levensonderhoud duur der te maken anderzijds van meening büjkt te zijn, dat de huur per se omlaag moet. Het is waar, dat de verhooging van de levensmiddelenprijzen niet zoo maar" wordt nage streefd en dat er een economisch volkomen motiveerbare reden voor is, maar de consequentie op de levens«nderhoudkosten is daar, en dus de tegenstrijdigheid met den eisch tot huurverlaging. Wij kunnen echter dit punt laten rusten. Waarom gaan de huren niet naar beneden? Om te beginnen moet dan geconstateerd worden dat, in ver schillende woninggroepen, fle huren wel degelijk en zelfs hard gedaald zijn, n.l. in de hoogere huurklassen tot n met de betere middenstandswoningen. : Juist in de klasse der arbeiders woningen echter is inderdaad nog nauwelijks of geen verlaging van het huurpeil ingetreden. Dit alleen te wijten aan de, huis eigenaars, die de huren op peil zouden houden, is te naief om daarbij lang stil te staan. Al was het alleen maar omdat ook de woningbouwvereenigingen, aan welke toch als regel winst bejag vreemd is, de huren niet of nauwelijks verlagen. Waarom dalen de prijzen van andere producten en diensten? De door de crisis geteisterde producten dalen door de overproduc tie, het surplus aanbod boven vraag, de andere doordat die algemeene prijs daling den kostprijs omlaag heeft gebracht, hetgeen zich via de concur7 rentie onder de producenten uit in een prijsdaling. Van langdurige over productie op de woningmarkt zal uiteraard zelden sprake kunnen, zijn omdat een huis niet een product is van een outillage en een apparatuur dat aanwezig is en per se ook tegen sterk verliesgevenden afzet moet doorproduceeren, zooals dat bij de meeste stapelproducfcen het geval is. Maar de tweede factor? Waarom heeft de prijsdaling niet een verlaging van den kostprijs in den woningbouw in het leven geroepen die via de concurrentie onder de bouwers noodwendig zou hebben moeten voeren tot huurver laging? De eerste vraag die dus opkomt is deze: is er inderdaad te spreken van een verlaging van den kostprijs bij de huizenexploitatie. De insiders staan onmiddellijk klaar met antwoorden om u te bewijzen dat er geen sprake is van kostenverlaging, eerder van het tegendeel. Het eerste en zwaarste projectiel waarmee ze klaar staan, den pro-huurverlagingmaniak te bekogelen is: de vrijwel gelijkgebleven rentelast op het hypo theekkapitaal, waarmee toch een groot deel juist van deze groepen woningen is belast. En inderdaad is juist de rentefactor, die voor den huizenbezitter het gewichtigste kostenele ment is, maar heel weinig gedaald. Toch is het argument er volkomen naast, maar dan ook voor honderd procent. Het is steeds maar weer die rentefactor die in den treure op den voorgrond wordt geschoven in de batten over het huurvraagstuk. Na tuurlijk kan het niet ontkend worden, dat de kapitaalrente in de huur, die nu eenmaal de prijs voor den dienst van een kapitaalgoed is. van groote importantie is, en wajmeer de rente op de kapitaalmarkt tot de helft zou dalen, dan zou zonder eenigen twijfel het huurpeil zich daarbij aanpassen. Maar wanneer de algemeene prijsdaling ook de kosten van woningbouw gelijk met den prijsindex zou doen dalen, terwijl tevens de exploitatiekosten eenzelfde daling zouden vertoonen, dan zou de huur ook de prijsindex op den voet volgen ook al bleef de rente absoluut onver anderd. En wanneer de rente ook zou dalen, dan zou in het gestelde geval de huur dubbel dalen, sterker terugloopen derhalve dan de algemeene prijsniveau ! Het is waar, dat door een sterke da ling van den kostprijs van nieuwe wo ningen (aangenomen, dat de grondprijs, evenals de bouwkosten omlaag gaan) de rentelast te betalen door de eige naars van oude huizen geen cent zou dalen. En dat zou voor die eigenaars allerberoerdst zijn, maar op de huren zou het bitter weinig invloed hebben. Want bij een niet overvoerde woning markt was zij wel overvoerd dan zouden de huren vanzelf omlaag gaan kan men aannemen, dat de huurprijs wordt bepaald door den kostprijs van den nieuwbouw en de exploitatie daarvan. Daalt die kost prijs en daarvoor is zooals gezegd renteverlaging allerminst noodig dan heeft het gelijkblijven van den rentelast op de oude huizen geen invloed op de huren, alleen op het vermogen van de bezitters dier huizen dat naar de maan gaat! En daarmee is dus plotseling het vraagstuk verlegd: waarom dalen de bouw- en exploitatiekosten van den nieuwbouw niet? Nogmaals: zouden deze geen uitzondering maken op den algemeenen regel van prijsdaling dan zou de huur precies gelijk kunnen omlaag gaan met het indexcijfer, ook bij gelijkblijvende rente. De rente is immers slechts een percentage, en een daling van de rentesom is onder de huidige omstandigheden logischer als gevolg van teruggang van de hoofd som dan door daling van het percen tage. Waarom is het kapitaal dat in een huis gaat zitten" in de laatste jaren niet gelijk met het algemeene prijsniveau gezakt? Ongetwijfeld is er een daling van de kosten geweest, de materialen voor de bouwerij zijn evenzeer goedkooper geworden als voor alle andere nijverheid. Maar een van de voornaamste factoren der bouwkosten is het loon. En tot voor betrekkelijk korten tijd waren juist de loonen in de bouwvakken min of meer onwrikbaar. Er is in dit verband nog een factor van eveneens groote beteekenis: speciaal in de groote steden is een zeer belangrijk element in de kosten van een huis de grondwaarde. En daar is nu juist in het geheel geen daling ingetreden. Als gevolg van de gemeentelijke grondpolitiek, waarbij de gemeenten, die hun grondbedrijf met leengelden hadden gefinancierd, en die in deze een monopoliepositie innemen, zich niet konden permitteeren de verkoopsprijzen of de erfpach ten te verlagen zonder hun financieel evenwicht in gevaar te brengen. Ware het grondbezit in particuliere handen geweest dan zouden de bezitters de consequentie van de algemeene prijs daling hebben moeten aanvaarden. Toch vraagt men zich af of ondanks dit alles de daling der werkelijke bouw kosten dus zonder de kosten van den grond niet een grootere huurdaling zou hebben kunnen brengen dan het geval was. Misschien vindt men daarvoor een verklaring in de vermindering van den collectivisatie bouw. Ik denk hierbij aan den open brief door de Nederlandsche Bond van Bouwondernemers gericht tot den Ministerraad, getiteld: ..rondom het huurprobleem". Deze open brief is in hoofdzaak een oratio pro domo van de particuliere bouwondernemers in hun strijd tegen het collectivisatie stelsel, tegen de bouwvereeniging. In den voorbeeldigen ijver om de belangen van de bouwers te bepleiten is dit document over de middelen om tot huurverlaging te komen niet erg duidelijk. Maar twee punten zijn er uit dit betoog toch te releveeren: de bouw onder het bedoelde stelsel heeft geleid tot te lage huren?omdat de overheid een deel der lasten op zich nam door te lage rente, overmatig hooge hypotheek enz. en': het peil van de woniriginrichting is door dit stelsel te hoog opgevoerd. Afgaande op deze twee feiten kan men de vol gende conclusies trekken: door minder toeschietelijkheid van de overheid ten aanzien van nieuwen bouw onder het collectivisatiestelsel moesten de huren onder gelijkblijvende omstan digheden feitelijk stijgen, alleen door verlaging van den kostprijs voor den nieuwbouw konden ze gelijkblijven. De gelijkgebleven huren zijn dan relatief gesproken, nl. ten aanzi en van wat ze destijds eigenlijk hadden behooren te zijn. al gedaald. Tweede conclusie: wanneer men de eischen aan den bouw matigt, niet iedereen centrale verwarming en warmwater geeft, dan kan men een goedkooper type huizen bouwen. Het eigenaardige van die laatste slotsom is, dat wanneer men er de consequenties van zou trekken door goedkoopere woningen te bouwen ook onmiddellijk een terug slag zou intreden op de betere huizen. Een zeer belangrijke factor is en blijft de kostprijs of de erfpacht van de gronden. En dat probleem is voor de gemeenten inderdaad niet eenvou dig. Het hangt direct hiermede samen hoe de divergentie tusschen prijzen en geldschulden te bezweren. Dat probleem zal de regeering inderdaad onder oogen moeten zien wanneer het prijsniveau op het huidige peil blijft. Zij heeft trouwens in de landbouwsteunpolitiek al een partieele oplossing gekozen, maar ik herhaal: wil men dat principe algemeen toe passen dan moet dat noodwendig beteekenen, dat men daling der huren tegenhoudt. Dit vraagstuk is echter zoo ingrijpend, dat het hier in de verste verte niet besproken kan worden. Ook met het vraagstuk van den gouden standaard hangt het natuur lijk ten nauwste samen. GEMEENTE GOUDA. UITGIFTE van ?1.250.000.- 4pCt. Obligatiën, CONVERSIE-LEENING 1933, in stukken van / 1000.?, aan toonder. Ondergeteekenden berichten, dat de inschrijving op bovengenoemde obligatiën, met recht van voorkeur voor de houders van obligatiën der 5l/2 pCt. Leening 1932, welke B. en W. van Gouda voornemens zijn per l Januari 1934 aflosbaar te stellen, zal zijn opengesteld op WOENSDAG 29 NOVEMBER 1933, van des voormiddags 9 uur tot des namiddags 4 uur, ten kantore van de INCASSO-B ANK N.V. te AMSTERDAM, ROTTERDAM, 'S-ÖRAVENHAGE en GOUDA en ten kantore van de NEDERLANDSCH INDISCHE HANDELSBANK, N-V. te AMSTERDAM, ROTTERDAM en 'S-GRAVENHAGE, tot den koers van 971/» pCt., op de voorwaarden van het prospectus dd. 22 dezer, waarvan exemplaren, benevens inschrijvingsformulieren, bij bovenvermelde kantoren ver krijgbaar zijn. INCASSO-BANK N.V. NEDERLANDSCH INDISCHE HANDELSBANK, N.V. AMSTERDAM, 22 November 1933.